בשנת 2005 אישרה ממשלת ישראל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה למבנים אשר נבנו לפני שנת 1980.

הרעיון הוא פשוט - יש לחזק מבנים שעלולים לקרוס ו/או להנזק בעת רעידת אדמה משמעותית, ורצוי לבצע זאת מהר.

המועצה הארצית לתכנון ולבניה בשיתוף ממשלת ישראל מבינים שעליהם להכין תוכנית אשר תעודד את דיירי הבניינים לחזק את המבנה בעצמם - ומאפשרת להוסיף להם זכויות לדירות הקיימות.

בשלב זה נשאלה השאלה, "מהיכן יגיע המימון?"

מתוך הבנה כי לא בכל הבניינים המתאימים לחיזוק ירוצו דיירי הבניין להוציא כספים מכיסם, הוחלט כי ניתן יהיה להוסיף זכויות בניה על הגג, ואלו יועברו בהסכמת הדיירים כמובן, ליזם אשר ייקח על עצמו את חיזוק המבנה - ובסיום החיזוק ייבנה עליו מספר מסויים של דירות אשר יימכרו ובכך יחזיר את ההשקעה וכמובן ירוויח מכל הפרוייקט.

האישור לבניה על הגג באותן שנים עמד על קומה אחת בלבד.

 

בשנת 2008, לאחר כמה שנים של התנהלות בירוקרטית קשה ומורכבת, החליטה הממשלה לאשר פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה במבנים שלגביהם ניתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

בשנת 2011 נקבע פטור מהיטל השבחה ועוד הגדילה הממשלה ואישרה תוספת של 2.5 קומות למעט באיזורי המרכז בהם אושרה תוספת של חצי קומה בלבד - זאת על מנת לעודד יזמים להשקיע בפרוייקטים - הגדלת הריווחיות.

בפברואר 2010 אושר תיקון 2 לתמ"א 38 והוא כבר מדבר על הריסה ובניה מחדש על בסיס זכויות התמ"א (תוספת קומות), רק שכאן בשונה מהתמ"א 38/1 לא ניתן לבצע הרחבה מעבר לקווי הבניין הקיימים (עוד נגיע לזה...).

בשנת 2013 אושר תיקון מס' 3 לתמ"א, זאת על מנת להמשיך ולעודד יזמים להכנס לתחום והוא כבר מדבר על בניה של 2.5 קומות לכל בניין, על מנת להמשיך ולחזק מבנים כנגד רעידות אדמה.

 

על מנת לקדם פרוייקטים מסוג זה, איפשרה ממשלת ישראל ליזם להציע הרחבת הדירות הישנות בבניין, על ידי תוספת של חדר נוסף (ממ"ד), במסגרת החיזוק, וכן לרוב ניתנת תוספת של מרפסת שמש כחלק מסטנדרט הבניה הנהוג כיום.

בנוסף יקבלו הדיירים, תוספת של מעלית (במידה ואין), שיפוץ המבנה והתאמתו לסטנדרטים של הבניה כיום – ולסיכום, פשוט שינוי הבניין לכדי בניין חדש לחלוטין.

לצורך כך מתקשרים דיירי הבניין עם יזם, "ומוסרים" לו את זכויות הבניה האפשריות מכח התמ"א - זאת על מנת שיתאפשר לו להרוויח מהפרוייקט ובכך שני הצדדים יוצאים נשכרים.

 

תקופת ביצוע הפרוייקט בפועל משתנה בין פרוייקט לפרוייקט עקב גודל המבנה, מגבלות הנדסיות וכד'. בתקופה זו, משקיע היזם מיליוני שקלים, על מנת להרוויח מתוך אותה השקעה בעתיד - עם זאת ולאור העובדה כי מדובר בנכס היקר ביותר עבור המשפחה, יש להתקשר עם יזם בצורה בטוחה ויעילה אשר תבטיח את סיומו של הפרוייקט ללא תקלות או הפתעות בדרך.